リノベーションの築年数は「24年」が最もおすすめな3つの理由

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中古マンションリノベーションに適した築年数は?

結論から申し上げますと、僕はリノベーションに最も適したマンションの築年数は

築20~24年だと、考えています。

理由は大きく3つあり

  1. 税制面の優遇
  2. 住環境の把握
  3. 手放すときのリスク
です。

今回はそれぞれの項目に分けて、詳しくお話ししたいと思います。

築24年をオススメする3つの理由

①税制面の優遇

賃貸と持ち家が違うところは月の家賃以外にもいろいろな税金がかかってくる点です。

不動産取得税

不動産取得税とは
売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。不動産取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

我が家にもマンションを購入し3カ月が過ぎたあたりで30万円弱の納税通知書が届きました。

少々ドキッとしましたが、大丈夫です。

条件を満たしていれば、これは「¥0になります。

中古マンションの場合、適用の条件は下記の通りです。

  • 延べ床面積が50㎡以上240㎡以下
  • 個人が取得し自ら居住するものであること。
  • 昭和57年1月1日以後に新築された住宅を取得(該当しなくても耐震診断などをクリアしていれば適用になる場合があります)
個人で住居用に購入するのであれば、ほぼほぼ適用になります。

軽減税額は築年数によって異なりますが、僕たちの住む北海道の場合、
平成元年4月から平成9年3月までに建てられた住宅の軽減税額は 300,000円です。
築年数でいうと、28~19年ですね。(2016.11現在)

これより新しければ(平成9年4月以降)36万円、古ければ(昭和57年1月~平成元年3月)だいたい12~3万円の軽減になります。古すぎると、全額控除とはならないようです。

我が家はしっかり適用になり、払う必要がありませんでした。

住宅ローン減税

住宅ローン減税制度とは
住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

つまり、ローン残高の1%が10年間返ってきます(10年で最大400万円)

これは大きいです。

10年間は固定資産税の支払額と同等か、それ以上の還付がもらえるということです。

こちらも適用の条件があり、

  • 自ら居住すること
  • 床面積が50m2以上であること
  • 中古住宅の場合、耐震性能を有していること
  • 借入期間(10年以上)や年収についても要件あり
そして重要なのはここでも築年数
  • 耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること
  • 耐火建築物※の場合:25年以内に建築された住宅であること
※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など

要するに一般的なマンションでは25年以内というのが条件になってくるということです。

このライン以内に収めるか収めないかで数百万円の違いが生まれます。

国が税制優遇を行うのは耐震性の問題も大きく関わっており、安全安心なところで暮らしましょうということです。大きな転換期となった1981年の新耐震基準施行よりも後のものには、このように優遇策がありますが、古すぎるマンションに住もうとする人には、国はあまり優しくありません。

ですので耐震基準も問題なく、税制優遇も受けられる築25年以内を僕はオススメしています。

②管理状況がよくわかる

マンションには管理費というものがありますが、お金を払っている以上、しっかり管理はしてほしいもの。共用部分の掃除や、設備の点検は管理会社の仕事です。

細部まで手が行き届いているかは内覧で見ることが出来ます。

築5年、築10年のマンションはもちろん綺麗ですし出来たばかりですから、内装も流行のデザインで素敵です。ですが管理が悪ければ20年、30年後はわかりません。建てたばかりの〝貯金〟で綺麗なだけかも知れませんから、築浅であればその当たりの判断を慎重に行いましょう。

ですが築20年も経っていれば、管理が悪ければあちらこちらにその蓄積が出てきます。判断できる状況にあるということです。

20年たってもなお、綺麗なままに保たれているということは

  • 定期的に設備を新しくしている(修繕積み立て金が適切に使われている)
  • 管理がしっかりしており清掃が行き届いている
ということが伺えます。

20年間しっかり管理されてきたのなら、この先も安心ですよね。30年、40年経っても綺麗なマンションであり続けるでしょう。

「新しければいい、古いから悪い」とは一概に言えないのです。

③手放すときのリスク

みなさん住宅を購入するときには、そこに長く住み続けるつもりで一大決心をすると思いますが、やむを得ない事情で手放さなくてはならない可能性もあります。

ローンの残債もあるかもしれません。
売るとなったときに、値段が大きく下がったら悲しいですよね。

一般的に中古マンションの値段は新築してから最初の15年は下落率が非常に高く、その後は価格がある程度安定すると言われています。

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新築直後に価格が大きく下がることが世間でも知られているからか、築浅の中古マンションは人気が高く、売却に出されても取引が成立しやすいことが多いといいます。

車に置き換えるなら、レンタカー落ちの新古車のような感じですね。

築5~10年程度の中古マンションは新築時より安いとはいえ、まだ十分に価格が下がっていません。築6~15年の中古マンションの取引件数は非常に多いようですが、築15年を超えると取引件数も減り、これと関連するように価格があまり下がらなくなります。

築6~15年で購入する人たちはリノベ用ではなく、そのまま住むつもりでの購入でしょう。

値段が落ち着いていて、もしも売るときには値下がりリスクが少ない物件としても築20〜24年は魅力があると言えます。

まとめ

  1. 税制優遇も受けられる
  2. 管理状況も確認できる
  3. 値段も落ち着いていて、値下がりリスクが少ない
築20~24年の物件がリノベーション向きと言えるでしょう。

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